주택전세 제도의 종말

전세 제도는 우리나라에만 있는 매우 특이란 주택 임대차 계약이다.

언뜻보면 매우 불합리한 제도처럼 보인다.

 

예를 들면 전세값이 집값 1억원의 반인 경우,

집주인은 자기돈 5000만원과 전세금 5000만원을 합하여 집을 사고 집의 소유권을 가지는 반면

세입자는 집값이 반인 5000만원을 주인에게 맞겨 놓고대신 집의 사용권을 갖는 것이다.

 

이게 얼마나 우스운 제도인가 하면

집의 내용연수가 50년이라고 하면

세입자가  50년 동안 전세를 살았다면

50년 뒤에는 집이 사용 할 수 없게 되어 집값은 0원이 되고

집주인은 세입자에게 5000만원을 돌려 줘야 하기에

50년동안 부담한 재산세는 별도로, 녹아내린 집의 가치 1억원만큼 손해를 보게 되는 것이다..

집주인이 바보가 아닌 다음에야 전세를 놓지 않을 것인데…

여지껏 전세제도가 사라지지 않았던 것은..

우리나라의 톡특한 경제 구조에 기인한 것이었다…

 

<전세제도가 성립한 경제구조>

전세제도가 성립했던 것은  

첫째가- 전세보증금의 가치를 떨어뜨리는 연 10%대를 상회하는 높은 인플레이션이 이고

둘째가- 주택 매매차익을 가능게 하는 높은 인플레이션을 상회하는 집값의 상승이다.

 

이런경우 월세를 나누어 받는 것보다 전세로 목돈을 받아서 자기돈조금 보태서 집을 사놓으면

집값이 올라 매매 차익을 올릴수 있고 전세금은인플레이션이된 똥값이된 돈으로 돌려주게되

집주인이 안밖으로 먹는 구조였다. 

 

예를 들면

만일 인플레이션 연 15 % 이고 집값 상승률이 연 20% 라면

그리고 전세기간을 2010 년부터 2019년 10년을 상정하면

-       10년뒤 전세가 해지되면 집주인은 5000만원을 돌려 주지만 이 돈의 가치는 10년의 물가기준으로 1250만원의 가치가 있는 것이고

-       집값은 6배가 올라 6억원이 되는데 이는 10년전 물가기준으로 1억 5천만원이 된다.

 

이를 정리하면

-       전세세입자는 10년 후에 맞겨 두었던 전세보증금 5000만원을 되돌려 받지만,  인플레이션 분인 3750만원만큼  집을 사용하는 비용으로 지불한 것이되고. -      

-       집주인은 자신이 집을 사기 위해 투자한 5000만원이, 집값 1억 5천만원(2010년 기준)으로 불었는데여기서 전세입자에게 돌려줄 1250만원을(2010 기준가) 제하면 투기이익은 1억 3천750만원이 되니 연 27.5% 의 투기 이익을 갖게 되는 것이다.. 

 

그런데 집값이 정체되거나 하락하면 집주인은 투기 이익을 기대할 수 없게 되고 물가가 크게 상승하지 않으면 인플레이션에의한 전세보증금으로 부터의 인플레이션 차익을 크게 기대 할수 가 없게 된다,, 

즉 안밖으로 먹던게 없어지니 전세를 놓지 않으려 하게 되는 것이고 따라서 전세 제도는 사라지게 되는  것이다…

 

<전세제도의 종말>

전세제도는 인플레이션이 지속되는 경제하에서  주택 투기의 이익이 존재 할 때 즉 주택가 상승률이 물가 상승률을 상회할 때  주택매매 차익을 노리는 투기 꾼들의 주택 투기자금을 조달하는 방편으로서 유용한 수단이었다.

 

지금같이 주택가격이 하락하거나 정체 추세가 장기화되면  주택 매매로 인한  투기이익을 기대 할 수 없기에 전세제도가 사라 지게 되는 것이다.

지금의 전세가 고공행진은 전세물량이 사라지는 현상에서 기인되는 지극히 자연스런 결과이다.

 

<주택임대차는 월세제도로 신속히 전환 될 것>

주택공급시장에서 전세가 자취를 감추면 이를 대체하는 것은 매매 혹은 월세 밖에 없는데

주택을 구매할 재력이 없는 빈민층이니 신혼부부의 경우 월세로의 전이가 활발하게 일어날 것이다..

한편 인플레이션이 가속화 한다면 월세 제도 역시 전세 제도 못지 않은 부작용을 낳을 것으로

예상되는데, 인플레이션 보전 플러스 알파의 월세금 상승이 그것인데… 인플레이션의 부담을 가진자인 집주인이 아니라 안 가진 자인 월세입자가 고스란히 부담해야 하는  경우 그것이다

 

<대도시근처 중소 아파트 가격 강 보합세 예상>

한편 중장기 적인 관점으로는

베이비붐 세대의 은퇴가 가시화 되면, 퇴직금을 사용한 주택 구매 후 월세 전환이라는 새로운 재테크가 유망하게 되어, 월세 임대가 용이한 대도시 근처의 소형 아파트를 중심으로 주택가격의 보합 또는 약 강세가 예상된다.