인식은 계속 변하기만 하더라.

인식은 계속 변하기만 하더라

 

불과 얼마전까지 그리 추웠는데 요 몇일 푸근해진 느낌입니다.

다들 설명절은 잘 지내셨는지요?

 

전 종가집 맏며느리이자 외며느리인데, 시어머니가 돌아가셔서 안계십니다.

설준비를 혼자서 고스란히 해야 하는데, 신기한 것이 마음가짐입니다.

시어머니가 살아계실 때는 불만이 많았습니다.

왜 여자만 일하는가,

종가집이라고 특별한 권리나 혜택이 없는데도 왜 다른 친지들은 적당히 외면하고 종가집만 죽어나야 하는가 등등.

이젠 누구에게도 미룰 사람이 없고 그렇다고 친지분들이 갑자기 도와주는 것도 아니므로 .

불만이 그냥 사라졌습니다. "그래. 나 혼자 희생함으로써 다들 편하면 그것으로 된다~" 그렇게 변합니다.

 

평상시 집에선 남편이 가사를 많이 도와줍니다.

밥을 해주고 빨래를 해주고 그런 것이 아니라 청소를 도맡아서 해줍니다.

시어른 계신 집으로 가면 청소를 해야 하는 것이 아니므로, 요구하는 외엔 도와주지 않습니다.

도와준다고 나서도 평상시 하던 것이 아닌지라 동작이 느려 오히려 방해만 되는데다,

애들이 보고 있음으로 분담을 요구하지 않게 되더군요. 직업 자체가 날마다 신경을 곤두세워야 하는 직종인데다

부탁할 일이 있으면 운전했다고 피곤해 하는 남편보다는 교육차원에서라도 덩치 큰 애들부터 먼저 시켜야겠죠.

대학 신입생때부터 친구였던 남편이 점점 나이들어가는 모습을 지켜보면서 안타깝다는 마음도 자리 잡은데다,

단지 공부를 한다는 이유만으로 가족으로서의 모든 의무와 책임을 면해줄 수는 없기 때문입니다.

 

아이들이 사춘기라 아무 것도 아닌 것에도 반발을 해오기도 하고, 엉뚱한데서 부모를 이기려는 아집을 종종 보입니다.

아직은 엄마인 저를 이기지를 못합니다. 밀리면 드센 아들을 포함해 통제하기 어려워질 것이 자명하기에

논리로 따져보아 그릇된 행동을 한 경우는 나중이라도 용돈을 줄이는 등의 방편 등으로 철저히 응징(?) 하므로,

나중에라도 잘못했으면 반성문을 써오는 등의 나름 이성적인 행동과 타협을 해오는데 

아이들이 남편에게는 그러지를 않습니다.

남편의 경우 애들과 대하는 시간이 아무래도 적다보니, 보상심리가 발동하는지 애들의 요구에 좀 관대한 편입니다.

예컨대 저는 원칙과 기준을 정하면 그것은 지키라고 만든 것이니 급박한 상황이 아닌한 지켜야 한다 주의이고

남편은 애들이 불만을 표시하면 '이번은...' 그럽니다. 그것 때문에 가볍게 다투기도 하는데 잘 바뀌지가 않습니다.

그러니 아이들 입장에선 전 공공의 적이고, 아버지는 자기들 편이면서  비교적 만만한(?) 대상입니다.

 

사정이 이러하니  자신들의 잘못은 은근슬쩍 넘어가려 하면서도  

반항심이나 불만 표출이 주로 아버지에게 나갑니다. 사춘기의 반발이 대개 그러하듯이 뚜렷한 이유가 없는 경우가 태반입니다.

그 과정에서 간혹 아버지에게 소리치면서 대들었다는 이유로 저한테 바로 응징을 당하는 작은 악순환이 이어집니다.

이 연결고리를 계속 접하고 있기 때문에 애들 앞에서 남편을 위해주는 제스처를 의도적으라도 사용합니다.

너희들은 아직 홀로 설 수조차 없는 나이이므로 부모의 희생을 고마워하고,

아버지의 권위를 인정하라는 무언의 압박을 가하려는 것입니다. 사춘기의 아이들을 제어하는데 효과 있습니다.

 

물론 아이들이 좀 더 자라면 져주는 과정을 거쳐야겠죠.

부모를 넘어서는 과정을 거쳐야만 비로서 독립을 할 수 있고 주도적인 삶을 살 수 있기 때문입니다.

심리학에서도 그리 말하지만, 저의 경험을 돌아보건대 그래야 합니다.

 

이처럼 살아가면서 처한 상황에 따라 달라지는 저의 행동과 인식을 봅니다.  

20대의 믿음, 30대의 믿음, 40대에 들어선 상태에서의 믿음과 가치관이 달라지는 모습을 보면서

절대 진리 외의 많은 것들은 가변적이란 것에 대해 많은 생각을 해보게 되죠.

 

주택투자 시엔 그 안에 담긴 타인의 삶부터 보라

 

이젠 본론으로 들어가서

투자도 마찬가지입니다. 상당히 많은 부분들에서 가변적입니다.

내가 아는 상황과 그러한 것들이 전부가 아니며 상황에 따라 달라질 수가 있습니다

그래서 남에게 조언을 하거나 할 땐 상대에게도 생각해볼 여지를 주어야 하는 것 같습니다.

 

부동산 투자에 대해 분석법을 배우고 공부를 하는 과정 중에 오류를 범한 것이 있습니다.

세법이나 부동산정책으로 인해 최고 커뮤니티만을 주로 지향했습니다.

그런데 '그런데는 별 볼일 없다.'라고 여기던 지역 중 한 곳에서 소위 대박이 나왔습니다.

강남에서 한 채를 겨우 살 수 있는 비용을 이용해 다른 지역에 물량공세로 투자한 분들의

투자성과가 매우 높은 것을 보았습니다.

 

한분이 10~20 채씩을 사들이는 경우,

그것이 여러 명일 경우 일시에 그 주변의 가격을 끌어올리는 폐해도 존재하지만

대부분의 임차인들은 가격이 오르든 내리든 매입 의사도 부족하고, 매입여력이 부족한 경우가 상당수입니다.

그렇게 사들인 것들은 세금문제로 대부분 임대사업자 등록을 하고 월세로 공급되므로

순기능과 역기능을 다 지니고 있습니다.

 

최근 '아파트를 절대 사지 말라'는 내용들을 포털의 메인 화면에서 접하고

궁금증으로 클릭해보면 어느 유명인이 그랬다고 하면서 인용되곤 합니다

그 이야기를 믿던 말던 선택이고 자유지만 그러기 위해선 일단 그 분의 투자경험을 보는 것이 도움이 됩니다.

부동산투자로 성공한 분이라면 좋겠지요. 현실과 이론의 차이를 파악할 수 있을 것이니까요.

 

제가 알기로 그런 말을 한 분의 부동산투자능력은 검증이 된 바가 전혀 없고

저의 그릇된 편견일 수 있으나 금융시장에서도 그리 유능하다고 보이지 않습니다.

비판능력은 뛰어난데 예측 능력은 부족한 듯 보이기만 합니다.

인터넷을 이용해 검색해보면 어떤 말들을 어떤 시기에 해왔는지 찾아볼 수 있습니다.

그런데도 그 말을 금과옥조처럼 여기는 사람들에 의해 그 말을 여러 번 반복적으로 접해야 하는가

개인적으로 의문이 아닐 수 없습니다.

 

앞서 오류를 범했다는 이야기를 언급했습니다.

정책이나 세법 때문에 그랬다는 것은 사실 핑계에 가깝고, 더 정확하게는 그 안에 담긴

사람들의 삶을 보지 못한 것입니다.

강남에 산다고 일등 시민이 아니고, 변두리 어디에 산다고 이등 시민이 아니란 것입니다.

그게 어디이든 그 안에는 사람들의 삶과 희망과 열심히 살고자 하는 노력이 담겨 있습니다.

도로가 신설되고 지역이 개발되고 등의 변화가 나타나면서 가치변화를 일으키는 것은 같습니다.

투자자의 마인드나 시각이 어떠해야 하며, 부동산은 특수한 재화란 생각을 다시금 돌아본 계기입니다.

 

또한 동일 커뮤니티 내 아파트라고 해도 다 같지가 않습니다.

대단지가 있고 나홀로 아파트도 있고 지하철역과 맞물린 곳도 있고 마을버스를 타고 나가야 하는 곳도 있고

모두가 천차만별입니다. 그럼에도 불구하고 그 안에는 누군가의 삶이 모두 담겨져 있습니다.

그 모든 것을 무시하고 아파트란 이름으로 획일시화시켜버리는 것 자체가  편견입니다.

 

획일화시켜 아파트가격은 앞으로 무너진다라고 설정해버린다면

개인의 자산 구조가 70% 이상 주택에 몰려 있고, 아파트가 선도시장의 역할을 한다는 점에서

진짜로 주택가격이 무너지는 폭락이 올 경우 금융시장을 포함한 우리 경제는 그것을 감당해내지 못할 것입니다.

그러므로 경솔하고 무책임한 발언 그 이상 그 이하도 아닌 것으로 보여

자신이 충분히 공부하고 경험해 본 것이 아니면 조용히 있는 것이 타인을 위한 진정한 배려가 아닌가 합니다.

제게 부동산투자법을 가르쳐준 분이 해준 이야기 중

"네가 다 뭐든 다 하려 들지 마라. 큰 것만 짚고 작은 부분들은 다른 사람들의 역할로 다 떼주고

그들의 능력을 인정해라..."가 지금도 기억에 남습니다.  

이론과 수치 같은 것들도 중요하지만 사람이란 그리 단순한 존재가 아니어서

오히려 그것을 역이용할 수도 있고, 그것의 문제점을 찾아 해결해가는 방법을 사용할 수도 있습니다.

 

비근한 예로 허구한날 인구감소론을 주장해대니

점차 이민의 빗장이 알게 모르게 풀리고 있는 중이잖습니까.

제가 농담으로 하는 말 중 하나가

"지금 애들이 자라면 피부색이 빈부를 가늠하는 이미지가 될지도 모른다"입니다.

약간 까무잡잡하면서 이목구비가 어딘가 이국적인 것보다는 하얀 피부가 상대적으로 유리하겠다 ..뭐 그런 쓰잘데 없는^^;

 

 

전세자금 대출은 크게 보면 주택시장을 지지하는 자금이다.

 

정말 서민을 걱정해 하는 이야기라면

지금처럼 전세시장으로 자금을 푸는 것을 막아야 할 것입니다.

지난해 수도권의 매매시장은 전반적으로 보합 전후의 약세장이 지속되었지만

전세시장엔 대출이란 이름으로 돈이 풀려나갔습니다.

정부지원을 통해 2010년 4조6천억이 풀렸고, 올해는 6조 8천억원이 지원될 예정입니다.

내돈이든 남의 돈이든 일단 돈을 마련할 수 있고, 금리가 낮아 대출에 부담감도 낮습니다.  

또 월세를 이용하는 것보다 전세대출을 받는 것이 유리하므로 대출을 받아 오른 전세값을 채워넣고 있어

전세가격이 오르도록 오히려 군불까지 지펴주는 것이 바로 저리 전세자금 대출입니다.

정리하면 올라가는 전세값 문제의 해결책으로 저금리 자금을 푸는 것은 당장은 쉬운 임기응변식의 정책이나

크게 보면 전세값을 더더욱 올리는 요인이 되는 것입니다.

 

수요-공급의 원칙에 따라 임차인들이 올려줄 돈이 없다면

시장의 원리를 타고 전세가격은 더 이상 오를 수 없어 정체되거나, 시간을 두고 월세로 자연스럽게 전환이 될것이므로

그냥 내버려 두는 것이 더 낫습니다.

 

선진 외국은 대개 월세가 밀리면 개인의 신용등급 강등으로 연결되어 월세를 꼬박꼬박 내지만

우리는 그렇지가 않습니다. 때문에 월세 보증금을 잡아두는 것인데 그것도 그리 효율적이지 않고

집을 너무나 함부로 사용해대는 통에  월세보다는 전세를 선호하는 분도 의외로 많습니다.

이익치는 작지만 상대적으로 잔신경을 쓸 것이 적어 편하니까요.

 

정부의 전세지원자금 방출은

일차적으로는 전세를 선호하는 임차인들의 불만을 누그러뜨리기 위한 방편입니다.

그러나 의도를 한 것이든 아니든 결과적으로는 주택의 기존 가격을 지지해주는 정책입니다.  

왜 그런가의 원리는 잘 생각해보면 간단합니다.

 

무슨무슨 캐피탈 등의 전세대출 자금은 금리가 비싸지만

정부서 지원하는 전세자금 대출 금리는 2~4.5%입니다.

아무리 물가상승세가 어떻고 하면서 정책금리를 올린들 이런 저리 자금을 몇 조원씩 시중으로

방출시키고 있는 중입니다. 돈을 시중으로 풀어댄다는 것은 인플레이션을 가속화시키는 역할을 합니다.

앞으로는 인플레이션을 막는다지만 뒤로는 오히려 심화시키는 중입니다.

인플레이션은 주택가격을 지지하는 방편으로 작용을 합니다.

 

또 기존 주택소유주들은 대출이 없는 집 위주로 전세금이 오르면서

(정부지원 전세자금은 요즘엔 전세권 등을 설정하지 않아 주로 대출이 없는 집을 선호합니다.)

그게 다른 주택에도 영향을 미쳐, 전세금이 오르는 것이 일조하므로 조금 더 주택을 보유하고

상황을 살펴보자란 심리가 강화됩니다.

 

정책 등으로 주택 매매 시장을 누르고 있는 가운데

전세가격이 자꾸 오르고 월세로 전환되어지는 물량이 많다면

이참에 내 집을 마련해보자란 생각을 할 수도 있겠죠.

신규매입수요를 유발시켜 더는 오르지 못해도 가격이 무너지지 않도록

즉, 주택시장의 가격을 지지해주게 됩니다.

 

만일 역으로 전세가격이 더 이상 오르지 못한다면 어떤 현상이 나타나겠습니까.

보유하고 있어봐야 손해다란 생각으로 매도물량 증가로 일시적으로 주택시장은 침체에 들어갈 수 있습니다.

이전 글에도 썼듯이 그러다 공급이 급감하게 되면, 다시금 주택부족으로 폭등으로 들어가는 구조를 보일 것입니다만

 

그 사이클 중에 우리 경제가 어떤 타격을 받을 것인지 누구도 모른다는 불확실성이 문제입니다.

그럼에도 불구하고 보유심리가 강해 조정폭이 얕다면 그럭저럭 버틸 것이나

일시에 보유 심리가 와르르 무너져 조정 폭이 크다면 상당수 담보대출이 부실화하여

금융시장에 타격을 가해 경제 전반에 악영향을 미칠 수도 있습니다.

물론 다른 어떤 투자대상에 비해 주택은 가수요도가 높지 않은 특성을 지녀  전자일 가능성이 높지만

최악의 상황도 염두에 두어야 하므로 정신이 제대로 박힌 정책입안자라면 후자와 같은 모험을 하려 들지 않을 것입니다.

 

지금 같은 상황에서 아무 대책을 안내면 방조한다는 비난만 한가득 받을 것이기에 무엇을 한다는 제스처가 필요하겠죠.

전세자금 방출을 가장 손쉬운 방편으로 사용하는 것입니다.

야당의 경우도 견제 기능을 발휘해 이것에 제동을 걸면 비난이 쏟아질까봐 역시 가만히 있고요.

때문에 경기가 디플레이션 상황으로 진입하지 않는다는 전제 하에

일단 자산을 형성시킨 사람은 시간을 믿고 기다리면 유리한 구조가 반복 될 가능성이 높은 것입니다.

디플레이션에선 현금의 가치가 높지만, 그 외 상황에선 현금의 가치는 점진적으로 하락하는 대상이기 때문입니다.

 

가짜 약장수는 선동을 한다

 

가짜 선지자와 전문가를 구분하는 법에는 여러가지가 있을 것입니다.

마치 사이비종교의 교주처럼 강렬하게 선동을 한다면 필시 가짜입니다.

전문가란 이론에만 능할 것이 아니라 이미 그 자체로서 자산이 축적이 되어 있어야 합니다.

시작하는 단계여서 자산의 축적이 나타나지 않았다면 힘을 비축할 때까지는 자신을 과하게 내세우려 들지 못하겠죠.

일반인들은 그것을 잘 모르지만, 전문가들 사이에도 특별한 이유가 없는데도 자산이 형성되지 않았다면

인정을 못 받는 분위기가 강합니다.

 

일반인에게 전문가로 이름을 각인시키는 가장 효과적인 방법은 줄곳 하락을 주장하는 것입니다

하락을 주장하다 틀리면 대부분 욕만 먹고 말지만, 상승을 주장하다 틀리면 바로 퇴출 당합니다.

하락을 믿으면 투자의 기회를 날린 것이지만 원금 상실은 일지 않았으므로 반발이 덜한데다

불필요한 부양책 탓이다라면서 정부를 비난하면 빠져나갈 수 있습니다.

 

고장난 시계도 하루에 두번은 맞는다는 말처럼 한가지 주장만 하다보면 언젠가는 맞습니다.

그때 대중에게 이름을 확실하게 각인시키면서 영향력을 만들 수 있겠죠.

위기를 미리 경고했는데 우매한 투자자들이 탐욕으로 그런 시나리오가 붙습니다.

 

반면 상승주장하다 틀리면 정부정책 탓이다 등의 변명의 여지가 먹히지 않습니다.

투자원금 즉, 자산을 손상시킨 것이므로 어떤 이유를 가져다 붙여도 대중의 분노가 오래 갑니다.

순환 장세가 와서 다시 시장이 살아도 손실 본 기억이 오래 따라다녀 신뢰성을 상실하게 됩니다.

전문가들 사이에서 차라리 하락을 주장하는 것이 더 실속이 있다란 농담들을 하곤 하는 이유입니다.

때문에 이미 상승세를 타 대중이 열광하는 시기만 아니라면

하락주장보다 상승 주장의 경우가  더 소신이 강해야 가능한 것입니다.

불안감이 증폭되어 상황이 한참 어두울 때, 불안감을 더 강조시키는 것은  하수입니다.

그런 상황이라면 빠져나갈 사람은 다 빠져나갔을 것이기에 대개 틀리고, 곧 반전이 일어납니다.

이것이 반복적으로 보아온 시장의 모습이었습니다.

 

여담이나 미네르바가 코스피 500을 주장하다 틀리자, 정부가 대책을 내지 않았다면

500대로 무너졌다란 이야기를 하는 사람들을 보았습니다.

그러면서 일시에 부실을 털기 위해 내버려두었어야 한다고 비난합니다.

도대체 어느 정부가 2천포인트에서 천포인트로, 천포인트에서 다시 ,,

주가가 반의 반으로 떨어지면 환율마저 교란이 될 것인데 부양대책을 내지 않겠습니까?

방치하면 무능력한 정부입니다. 그것마저 안먹히면 무너지는 것이나, 그 전에 여러 대책을 내겠죠.

 

주가방어보다 주식시장에 투자한 외국인들이 일시에 빠져나감으로 나타날 환율 교란이 더 문제일 것이고,

환율이 오르면 오를수록 수입물가 상승으로 서민들의 생활이 더 피폐해질 것이며

환율 상승폭이 감내 가능 수위를 넘어갈 경우 외화를 과다하게 차입한 기업들이 자칫 줄줄 흑자도산을 할 수도 있는데요.

업종의 특성상 외화차입을 해야 하는 기업들이 있고, 그런 기업은 영세업체가 아닌 이상 보통 환헤지를 합니다.  

그 과정에서 그것을 인수한 금융기관이 투자상품을 만들고 등의 형태로 복잡하게 얽혀 있는 구조입니다.

때문에 이런 주장을 하는 사람들 북의 사이버 공격대인지, 제정신이 있는 분들인지 잘 모르겠습니다.

만일 환율 교란 등으로 제 2의 외환위기가 도래한다면 누가 더 먼저 타격을 받겠습니까.

정부정책으로 인해 주가가 800포인트대까지 밀린 상황에서 급반등을 한 것이 아니라

급락으로 충분히 싸졌다는 판단으로 매수시기를 저울질 하던 세력이 적립식주식투자 소득공제 등의

신호가 나오자 충분히 바닥에 이르렀다는 판단을 했다고 보는 것이 더 정확합니다.

미국 등이 금융위기를 헤쳐가는 과정 중에 유동성을 푼다는 것, 글로벌 자금을 움직이는 사람이라면

그게 어떤 의미인지 모를리가 없겠죠.

 

이런 현상들을 반복적으로 접하면서 경제와 투자를 공부하는 분이라면 공부하면 할수록

자산투자 시장에선 지나친 기대감도 지나친 비관도 전혀 도움이 되지 않는다는 것 이해하실 것입니다.

 

투자는 현재진행형이어야지 과거형은 무의미합니다.

투자시장이 살아있는 생물체라고 여겨집니다. 상황을 반영해 계속 진화를 하고

과거의 모습이 재현되는 듯 하지만 그 속을 보면 그대로 오지 않고 달라져 있습니다.

"과거에 내가 그랬거든"은 현재엔 적응을 하지 못했다는 의미입니다.

 

슈퍼리치들을 보면 멈춤이란 없습니다.

마치 게임을 즐기듯이 투자를 하는 경우가 많습니다.

그렇지 않더라도 자산을 지키기 위해 늘 투자의 흐름에 관심을 보이며 방어성격의 투자라도 합니다.

그들이라고 늘 성공하지만도 않습니다. 일반인들처럼 실패와 성공이 교차하는데

자산이 축적되어 있으니 작은 파동에 버틸 수 있는 인내심이 있고, 나중에 계산해보면 번 것이 더 많을 뿐입니다.  

제가 본 분들의 사례를 떠나,

트럼프나 워렌버핏, 짐로저스 등 노친네들이 투자를 여전히 즐기는 것도 매한가지입니다.

하다못해 벌어서 명예를 얻기 위한 기부라도 하려드는 것이 투자자의 생리입니다.

과거의 성과도 믿을만하고 현재도 자신의 주장을 타고 실천하는 분을 가려내는 것 또한 

투자자의 입장이라면  도움이 될 것입니다.

 

내일부터 다시 힘찬 하루를 열어가시길 바랍니다.