앞으로 부동산 가격은 과연 어떻게 진행 될까요 ...(펌)

그럼 우리의 부동산은 현재 어떤가,. 과거 19년 동안(1990년12월기준)의 물가 상승율도 안되는 곳이, 현재의 한국의 집값 입니다.

작년 12월,. 주가 900선, 환율 1500원, 금융위기가 최 고조가 와도, 단순히 강남대출 규제를 풀지도 않고, 풀어 주겠다는 말로 만으로도,. 올해의 집값이 상승한 것 입니다. 즉,.강남이 상승하니, 수도권도 상승 하겠구나 하는 심리로,. 매수세가 많이 생겨, 가격이 상승 된 것 입니다.

과거의 집값과 물가를 비교 해보면,.

강북. 강남 그리고 강남중에서 일반아파트 와 재건축으로 나누면, 다음과 같습니다

중계동 경남 33평 16500만원, 현재 44000만원 약 2.7배상승
중계동 건영 3차33평14500 만원, 현재 56500만원 약 3.8배상승
(94년 4월입주) 도봉 강북 노원등도 이들보다 상승폭은 크지 않을 것 임, 대개 2.5배-3배정도 될 것 입니다.

서초 한강한신 33평 23200만원 현재 77000만원 약 3.3배상승
서초 잠원한신훼미리 23000만원 현재 72500만원 약 3.2배상승

재건축단지는 강남에 편중 되있습니다. 그리고 가격도 강남 일반아파트보다, 가격도 많이 상승했습니다. 이 부분이 강남이 많이 인상된 느낌을 갖는 것 같습니다.

재건축단지는 압구정 신현대 35평 30500만원 현재 155500만원 약5.1배상승
압구정 미성 35평 21500만원 현재 105000만원 약4.8배상승
대치동 은마 34평 21500만원 현재 121500만원 약 5.5배상승
대치동 쌍용 33평 26000만원 현재 95000만원 약 3.8배상승

강남 서초구는, 70년대말 영동개발때 만든거라, 용적율 과 건폐율이 낮아, 대부분 중층 재건축을 할수있는 대상 아파트가 많습니다.

오히려 90년대 초에도 있고, 현재 재건축 대상이 아닌 아파트를 찿기가 어렵습니다

그럼 물가는 어떤가 한번 보겠습니다.
1990년당시 지하철요금은 200원입니다. 현재는 900원합니다. 4.5배상승
당구비는 10분에 350원 현재는 1600-1800원 약4.5-5배상승
담배88는 600원 현재는 2500원합니다 약 4.2배상승
때밀이 요금은 2000-3000원 현재는 12000-15000원 약 5.6배상승

자 이렇듯, 재건축을 제외한 일반아파트는, 현재 근 20년동안의 물가 상승율도 안되는 것 같습니다. 재건축 단지도, 현재 평수보다 더 넓은 평수를 준다는 가정 하에, 가격이 형성된 것 이기에 그리 비싸다고 볼수는 없습니다.

물가는 대략 이렇고, 주택보급율, 자가보유율 등은, 대부분 많이 알고 있어 생략하고, 하락론자분들이 일본이야기를 많이 하는데,. 일본 이야기를 하겠습니다.

동경과 서울 면적을 보면, 동경 2180킬로,.서울 605킬로,.동경이 서울보다, 약 3.8배정도 큽니다. 인구는 동경이 1250만명, 서울은 1050만명, 인구는 동경이 약20%많습니다.

한가지 생각해야 할부분은, 우리는 서울 면적+경기 인천중에서, 대부분 앞으로 생길 제 2 외곽순환도로 안에 면적에 해당 되는 곳에, 대부분의 경기인천 인구가 모여있고, 서울면적+경기인천중 제 2외곽 안의 면적을 합하면, 일본 동경면적 과 비교하면, 거의 비슷합니다.

대략, 서울인구를 제외한 인구수는 대략 800만명으로 추정합니다.
그럼, 서울 1050만명+경기, 인천 제 2외곽 안에 인구800만명을 더하면, 2000만명 조금 안됩니다. 동경과 비교 하면 인구수가 1.8배정도 많습니다.

이런 사실을 보면, 일본의 도심 회귀현상은 우리와는 맞지 않습니다.
일본의 가격붕괴는, 80년대 중반 부터 90년대초까지, 최고 6배정도 상승한 가격에 하락한것이기에, 현재 우리의 집값 상승율과는 비교 할수가 없습니다.

그렇게 많이 하락을 해도, 현재 도쿄의 웬만한데는 평당 1억원은 훌쩍 넘습니다.
그중 우리의 청담동에 해당하는 동경 오모테란도는 평당 6억원정도 합니다.
우리는 삼성아아파크 주상복합이 평당 5500만원하니, 얼마나 저렴합니까.
(70평대이상은 평당 7000만원)일본과 한국이 소득이 얼마나 차이 난다고요.
이런 사실들을 국민 대부분은 생소할 것이라고 판단 됩니다.

 

결론적으로, 현재의 우리의 집값은, 가격이 저렴하다보니, 조금만 심리적 상승느낌만 오면 금방상승하는 이유가 여기에 있습니다.

그럼 왜? 이렇게 기본적으로 저평가 되있는 아파트가, 조금만 규제가 나오면 침체로 갈까?  큰그림은 세계에서 유일하게 전세제도가 있어 생긴거라 판단됩니다.

전세란, 보통 매매가의 40-50%정도 (신규입주는 30%)로, 월세안내고 세금없고, 아파트의 경우는 주인눈치 안보고, 누가봐도 자가인지 전세인지 모르고, 집값만 오르지 않는다면, 최고의 조건 입니다.

이 전세제도를 태어 나서 부터 보고 자라, 집값만 오르지 않는다면, 전세가 좋고, 이러한 바탕으로 투기꾼이 아니어도,. 집을 마련하는 기준은, 매수하면 얼마나 올를까 입니다. 만약에 매수를 하고 가격이 하락을 하면, 하늘이 무너 지는지 알고 있습니다.

대개 우리는, 가구당 30%정도 대출을 받고 주택구입을 하기에, 집값이 오르지 않으면, 전세로 있는 것과 비교를 하면, 대출이자를 않내도 되고, 게다가 집값의 30%정도는 전세금 이외 이기에, 다른 데에다 투자도 할수가 있어, 더욱 매수기준을, 매수후의 가격변화에 무게를 두고, 매수를 결정하는 것이 외국과의 다른점 입니다.

해외 여러나라는,. 전세제도가 없고, 집값의 은행이자로 집을 사지않으면, 월세로 내야하기에, 집값이 하락 한다해도, 어차피 월세내는 돈이나, 대출받고 은행이자 내는 거라 비슷하니, 소신 것 주택구입을 합니다.
이런이유로, 집값이 비싼 영국등도, 고점 가격을 거의 회복한 것으로 보여집니다.

그런데 반대로, 우리는 긍정적 측면도 많습니다.
이미 매매가의 50%정도는 전세에 있는 현금을 갖고 있는, 매수대기자가 상당히 많다는 점 입니다. 외국은 자가보유률이 60-70%정도인데 반해, 우리는 50%조금 넘습니다.

사실 이분들이 집을 매수 하곘다는 환경이 되면,. 집값은 겉잡을 수가 없을 만큼 상승할수가 있습니다.

이렇듯, 우리는 여러가지 조건과 상황을 봤을때,. 심리적 측면이 상당히 주요한 변수인 것만은 틀림없는 사실입니다.