아파트가격 과연 폭락할까?(펌)

하이 에브리바디~~~~

여러분들은 기억 못하겠지만, 전에 글에서 밝혔듯이 우리 사모님이 여기에 글쓰지 말라는 엄명 이후

좀 자중하면서 가정의 평화를 지키기 위해서 글질을 자제했는데...

요즘 우리 폭락님들이 너무 신나셨더라구.^^

오억짜리 아파트 일억오천마넌으로 떨어진다느니...

전후 독일의 하이퍼 인플레이션때 밀가루 한포대가격이 집한채 가격이었다느니...

그냥 넘겨주기에는 너무 웃기는 상황들이 일방적으로 행해지고 있는거 같아서 글한번 써보려구.^^

 

본론에 들어가기에 앞서서 나두 현재의 집값은 국민의 소득대비 높다는거와

인구구조 및 소득구조 등으로 인해 향후 집값이 하향할 것이라는 거시적 대명제는 인정해.

다만 하향이 폭락으로 실현되기 보다는 점진적인 하락세로 이루어지지 않을까라는 가정을 하고 있어.

 

그러면 본론인 미시적 관점에서 올 연말의 집값하락을 보자면

하락의 대표적 원인으로는

첫째, 정부에서 DTI규제를 하자 매수대기자들이 매매가 하락을 예상하고 집구입을 미뤘고,

둘째, 거기에 시너지를 만빵 주신것이 보금자리 주택의 분양신청을 받으면서

        신규주택구입가능 매수자들을 기존주택이 아닌 보금지리로 밀어 넣어 주셨자나.

셋째, 연이은 강남재건축단지의 불화로 인해 재건축 리스크가 크게 부각되면서 강남발 집값하락도 있었구.

요기 세놈들이 나름대로 친하게 섞여 들어가면서 집값이 조금씩 하락세를 타고 계신데...

폭락이라는 경제적으로 큰 핵폭탄이 터지려면 기폭제가 필요하자나.

일본의 부동산버블붕괴도 2.5%하던 기준금리를 1년만에 6%로 끌어올려준 대장성의 노고가 있었듯이 말이야.^^

근데 위의 세가지는 집값하락 요인은 집값폭락의 기폭제가 되기에는 너무 부족하시다는거지.

DTI규제는 참여정부에서 봤듯이 대세상승을 막을 수는 없구,

상황이 여의치 않으면 언제든지 폐기할 수 있는 규제자나?

보금자리 주택은 이번에야 위치가 좋은 놈으로 잘 잡아서 유효수요를 쫘아악 끌어주셨지만

2차 보금자리 분양은 언제될지 어케 될지도 모르는 상황이고.

재건축이 말썽 부린게 어제오늘 일이 아니자나. 원래 재건축은 지들끼리 소송 몇번은 해야 해결나는거아냐?^^

암튼 위의 세놈들 때문에 가을 이사철을 매수자님들이 우위를 점하면서 보내셨으니

비수기인 겨울동안은 급매물 위주의 거래가 형성되면서 집값하락이 예상되는건 사실이야.

근데 쥐꼬리만큼 몇프로 빠졌다고 이게 폭락으로 흘러간다는건 너무 확대해석을 하는게 아닐까?

폭락님들이 너무 샴페인을 일찍 터트려 버리신거 같단 말야~~~

 

그럼 위의 요건들을 제외한 님들의 주장하시는 폭락을 할 수 밖에 없는 다른 요인에 대해서 끄적여 볼께.

첫째, 주택담보대출에 대해서 말해보자면.

         향후 금리인상에 따른 이자율 폭탄은 3년간은 문제 없을꺼야. 미국이 짱구가 아닌이상 더블딥에 빠질지도

         모르는 상황에서 출구전략을 조기에 실행할리도 없구, 지금 한국은행 기준금리가 2%인 상황에서 은행 대출

         금리가 6%라는 것은 저금리상황에서 예대마진 저하로 인한 은행의 일방적인 가산금리 탓이기 때문에 향후

         금리가 오르더라도 대출금리가 8% 이상으로 오르기는 힘든 상황이야.

         2009년 6월말로 우리나라 주택담보대출 연체율이 0.43%거든. 그리고 LTV 60%이하의 대출이 전체대출에서

         차지하는 비중이 87%정도야. 미국과 일본의 버블에 가장 큰 영향을 미쳤던 주택담보대출 LTV100%대출은

         한국에서는 사채시장 빼면 찾아볼 수가 없어.

         한가지 문제가 되는 상황은 변동금리의 비율이 높다는건데, 금리는 요 위에서 말했듯이 급격한 금리인상은

         힘들어. 그리고 지금이야 은행들의 건전성을 강화시켜주려구 금감원에서 대출에 가산금리 붙이는거 인정해

        주고 있지만 시장이 안정이 되거나 한은이 금리를 올려야만 하는 상황이 온다면 금감원에서 은행들이

        가산금리로 불노소득 벌고 있는거 가만 둘것 같아?

         따라서 위와 같은 이유로 주택담보대출로 인한 폭락은 없을꺼야.

둘째, 주택보급율 말인데.

         폭락론자님들 말씀대로 이노무 통계가 좀 이상한거 같아. 전국 택보급율이 100%가 넘었구 서울 및 경기권도

         머잖아 100%가 달성될 예정이자나? 근데 서울 및 경기권에서 미분양 빼고 공실된 주택 봤어? 물론 있겠지.

        그게 이슈가 될만큼 공실사태가 벌어지지 않고 있자나. 특히나 아파트는 공실을 찾아볼 수가 없는 상황이고.

        그래서 말인데 인구 1,000명당 주택수로 나눠보면 말이야. 전국은 2005년 기준으로 인구 4725만명을 주택수

        1331만 가구로 나누면 대략 281가구가 나오거든. 고렇게 서울을 나눠보면 240가구가 나오고 수도권은

        256가구가 나와. 서울은 4명이 집 한채를 쓰고 있는 셈인데. 서울은 특히나 1인 및 2인가구가 많은 동네자나.

        즉 아직까지 서울은 집이 부족해. 향후 재개발에 따른 멸실수요까지 겹치면 재개발 단지에 입주할 수 있는

        시점까지 수요는 더욱 많아질꺼야. 참고로 1,000명당 주택수는 일본이 423가구, 미국 427가구, 영국 417가구,

        독일 445가구로 한국이랑 비교하면 한국이 많이 부족한 실정이야.

        따라서 보급율로 인한 대폭락은 한동안은 힘들꺼야.

셋째, 아파트라는 토건업자와 은행과 기타등등의 메트릭스 상품의 종말이 올꺼다...

         이건 내가 몇번이나 수없이 얘기했던거라서 이젠 쓰기 싫어...

         서울 하늘아래서 아파트 말고는 대안이 없다. 아파트 싫으면 빌라나 다세대에서 살꺼냐?

         아님 돈이 많아서 번듯하게 마당있는 주택에서 살 형편은 안되잖냐?

         서울 근교에 주택단지 지어진다 쳐도 교통불편하고, 일산에 있는 주택단지도 얼마나 비싼지 알고있냐?

         그냥 이정도로 할께. 서울에서 아파트는 선택이 아니라 필수야.

         혹시라도 궁금하신 분들은 제 옛날글을 참조해주세요.

 

폭락을 주장하시는 분들이 말씀하시는건 이 밖에도 더 있겠지만

잘 생각도 안나고 위에 적힌것들이 주요 주장 같기에 이쯤에서 마무리 하려구.

마지막으로 폭락으로 갈 수 있는 마지막 비상구가 있기는 해~~~

더블딥!!!

요거요거 터지면 님들이 그렇게 소망하던 폭락이 실현됨은 물론이고

대한민국경제 아작나고

전세계 경제 아작나고

다시한번 서울역에 IMF때처럼 노숙자들 득실거릴텐데...

오버하지 말라고?

지금 전세계가 엄청난 재정지출을 일으켜서 겨우겨우 수습단계에 들어갔는데...

이게 다시 터져버리면 더이상 예전과 같은 재정지출을 할 수 있을꺼 같아?

전세계적인 부도사태가 날 수도 있다고 생각해.

그꼴 보더라도 폭락하는 꼴을 보고 싶다면 더블딥이 오게 해달라고 열심히 기원해!!!

 

짧은 소견이지만 이제 부동산으로 재산증식을 할 수 있는 시기는 지난거 같아.

특히 아파트로는...

많이 오를데로 올라 있어서 더이상 오를 여력은 없는게 맞아.

그런데 그렇다고 이게 한순간에 거품이 빠지기도 힘들꺼야.

정부, 정치인, 기업인, 부자들 그리고 유주택자 등등 무주택자 빼놓고는 누구도 폭락을 바라지 않아.

따라서 서브프라임사태나 국가부도 그리고 금리의 대폭적 인상 등과 같은 대형 이벤트 없이는

폭락이 실현되기도 힘들꺼야

암튼 긴글 끝까지 읽어 주셨다면 감사해~~~

눈치까신 분들도 있겠지만 여기 나오는 통계 및 몇가지 팩트들은(솔직이 다수^^)

미네르바가 이번에 출판한 '미네르바의 생존경제학'이라는 데서 많이 인용했어.

출처도 다 밝히고 나 열라 착하지 않아?ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

시간있으면 여러분들도 읽어봐~~~ 책값은 디지게 비싸더라구. 만오처넌!!!

그리고 미네르바는 부동산가격을 보합세를 보이면서 장기적으로 상승할것이라고 결론내리시더라구.^^