[스크랩] 알기쉬운 부동산③분양광고상 대출약속의 법적문제

분양회사, 법적으로 대출 의무는 없어...수분양자, 약속위반으로 계약취소가능


건축물을 분양받는 과정에서 분양회사로부터 '분양대금의 일정부분은 대출가능하다'라는 안내를 받는 경우가 많다.

그러나 당초 광고에서 표시된 금액보다 월등히 적은 금액만이 대출되는 경우가 비일비재하다. 이것은 분양회사가 분양전략 차원에서 실제 대출이 가능한 범위 이상으로 대출이 가능한 것처럼 광고하는 것인데, '일단 분양계약을 체결해놓고 보자'는 식의 무책임한 나쁜 관행이다.

만약, 예상된 대출금보다 적어진 금액이 전체 분양대금에서 상당한 비중을 차지한다면, 법적으로 어떠한 구제가 가능할 수 있을까?



△수분양자 입장에서 적극적으로 계약해제를 할 수는 없다 = 이것은 광고된 대출금액이 분양받는 자에게 그대로 대출될 수 있도록 분양회사가 보장해줄 법적인 의무가 있는지 하는 문제이다.

결론부터 말하면, 분양회사가 광고된 대출금액이 그대로 대출되게 할 의무는 없다. 왜냐하면, 분양회사가 광고 및 상담으로 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다고 안내했더라도 분양계약서에 중도금 대출절차를 비롯해 그에 관한 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 그 안내는 계약의 유인에 불과할 뿐 분양회사가 스스로 중도금 대출 이행의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것이라고는 볼 수 없기 때문이다.

일반적인 거래관행으로 볼 때, 대출결정은 해당 금융기관이 대출받는 사람의 신용상태 등을 종합하여 독자적으로 판단하는 것이고, 분양회사에서 대출에 관한 광고나 안내를 하는 것은 분양을 수월하게 하기 위한 전략차원에서 안내를 하는 것에 불과한 것이므로 분양계약의 내용이라고는 보기 힘들고, 단순한 계약의 유인에 불과하다.




△민법상 착오이론에 의한 취소는 가능하다 = 그렇다면, 분양받은 자로서는 어떠한 이유로도 분양계약을 무효화할 수 없는 것인가?

결론적으로 말하면, 분양계약을 무효화하는 것이 가능하다. 분양받은 자가 분양계약을 체결하게 된 것은 분양회사에게 중도금 대출 이행의무가 있어 당연히 중도금 대출이 이루어질 것이라는 착오에 빠져 그 계약을 하게 된 것이다(일종의 '동기의 착오'에 해당한다).

그런데, 분양받은 자로서는 분양회사로부터 중도금 대출 약속이라는 동기의 제공이 없었더라면 분양계약을 체결하지 않았을 것이고, 그 착오가 분양회사에 의해 유발된 것이므로 그 동기는 법률행위의 중요부분에 해당하여 수분양자로서는 민법 제109조에 의하여 분양계약을 취소할 수 있다.


△분양대금 미납을 이유로 한 위약금부과는 신의성실의 원칙위반으로 볼 수 있다 = 한편, 분양회사가 대출이 이루어지지 않아 분양대금을 납입하지 못하고 있는 분양받은 자에 대하여 분양대금 미납을 이유로 계약을 해제하고, 분양계약에서 정한 위약금(손해배상예정)을 부과할 수 있을까?

그러나, 이러한 위약금청구는 민법 제2조의 '신의 성실의 원칙'상 불가능하다. 금융기관에 의한 중도금 대출이 가능하다는 분양회사의 능동적, 적극적 유인에 따라 분양계약이 이루어졌는데, 분양회사가 수분양자에 대하여 중도금 미납을 이유로 분양계약을 해제하고 분양계약상의 위약금 규정을 들어 이미 지급된 계약금의 몰수를 주장하는 것은 정의와 형평에 반하는 것이다. 결국, 분양회사는 위약금몰수 없이 납부한 분양대금 전액을 반환해야한다.

김주복 변호사
2007년 04월 26일 (목) 고정필진 webmaster@idomin.com

출처 : 배우고 익히며 사랑받는 행복한 사람

글쓴이 : 리츠 원글보기

메모 :