지방 꼴찌도시 대구, 광주의 부동산도 오르기 시작하는가?

지방 꼴찌도시 대구, 광주의 부동산도 오르기 시작하는가?

지방 후발도시 대구, 광주로 까지 부동산 가격 상승이 확산되고 있다

 

대구하면 과거에는 서울, 부산 다음으로 큰 도시였는데 작금의 지방 부동산시장을 바라보고 있노라면 대구는 인천, 울산, 대전에 밀려 현재 지방도시 중 꼴찌를 면치 못하고 있습니다. 이는 인천국제공항건설 등 서해안 시대를 맞아 인천에 밀렸고, 공업도시 울산에 뒤쳐져 있고, 지리적으로 서울과 가깝고 세종시 원안 확정 호재가 있는 대전에도 밀리고 있기 때문인 것으로 풀이됩니다.

광주 역시 과거 서울, 부산, 대구 다음으로 큰 도시였는데 지리적으로 광주, 대구는 지방 제1의 도시가 위치해 있는 부산쪽도 아니고 서울과 가까운 쪽도 아니고해서 오늘날 지방 후발도시가 되는듯 합니다.

그러나 인천은 서해안 시대, 인천국제공항, 인천대교 등으로 급부상하였고 대전은 세종시 원안 확정으로 인한 세종시 수혜지역으로 급부상하게 됩니다. 그러고 보면 이제 도시는 대외경제, 국내 정책 등으로 실리적인 도시가 각광받는 세상이 되었고 부동산뿐만 아니라 도시발전도 위치, 입지가 많이 좌우하는 세상이 되었습니다.

지금 지방 부동산시장에 있어서 대구, 광주는 부산, 마산.창원.진주, 김해.양산, 대전, 조치원, 청주, 전주, 춘천, 원주 등에 밀려 꼴지를 면치 못하고 있습니다.

그럼 지방 꼴찌도시 대구, 광주 부동산시장이 과연 이대로 주저앉을 것인가요? 한마디로 필자는 그렇게 보진 않습니다.

과거 전례를 보더라도 지방 최대의 도시 부산 부동산이 뜨면 정확하게 2년 뒤에 대구 부동산이 뜨곤 했습니다. 부산과 대구 부동산 가격 상승에는 2년 시차가 있는듯 합니다.

2000년대 초반, 부산 해운대구 바다조망권이 빼어난 현대까멜리아 주상복합아파트가 프리미엄 아파트가 되니 2년뒤쯤 대구 최고의 위치이자 최고의 학군인 수성구 황금동 태왕아너스 아파트도 프리미엄 아파트가 되었습니다. 태왕아너스는 또한 대구국립박물관 조망권이 빼어난 아파트이기도 합니다.

부산은 2007년 하반기, 해운대구 마린시티 현대아이파크 초고층아파트 분양을 기점으로 하여 작금에는 부산 아파트 전체가 들먹대고 있습니다. 과거에도 그랬지만 이번에도 어김없이 기술적 지표상으로 해운대구 마린시티 현대아이파크 분양 2년 뒤인 2009년 하반기에 대구 아파트도 바닥을 탈피하기 시작했습니다. 이처럼 지방 부동산은 보이지않는 그 무엇 속에서도 질서있게 움직이고 있고 대구 일부지역 아파트는 지금 소리소문없이 상승하고 있습니다.

올해 6월에 분양한 대구 봉무복합신도시 이시아폴리스 더샾도 9월말 현재, 80%의 계약률을 기록하는 등 예전의 대구 아파트 분양시장과는 달리 호조를 보이고 있다고 합니다. 광주 역시 기술적 지표상, 일부지역의 경우 2009년 하반기부터 조금씩 움직임을 보이고 있습니다. 개인적으로 볼때 지방 부동산 꼴지도시 대구, 광주의 부동산이 바닥을 탈피한듯 하고 금반 바닥 탈피로 대구, 광주 부동산 가격 상승은 2014년 전후까지 상당기간동안 이어질 것으로 확신합니다.

작금은 지방 전성시대라서 그런지 전세가가 매매가를 끌어 올리는 것도 서울.수도권보다 지방이 훨씬 빠릅니다. 부산의 경우 이미 2년동안 부동산 가격이 많이 상승했을 뿐만아니라 현실적으로 2년전 매매가가 지금 전세가가 되었습니다. 이러한 현상을 보더라도 작금의 지방 부동산 대세상승을 실감하게 됩니다.

필자는 예전부터 작금은 코스피지수 대세상승, 인플레 시대로 전국의 모든 부동산 가격이 순차적으로 상승해야 한다고 주장해 왔습니다. 이러한 필자의 주장이 지금 현실로 나타나고 있습니다.

작금의 지방 부동산 대세상승을 보고 있노라면 2000년대에 서울 부동산이 득세하고 지방 부동산이 꿈쩍도 안할때, 지방의 부동자금이 서울 부동산쪽으로 많이 유입되곤 했는데 이제는 서울.수도권 부동자금이 지방으로 유입되는건 아닌지 모르겠습니다. 하긴 지방 임대주택사업의 경우 한채라도 임대사업이 가능하게끔 정책적으로 물꼬를 터줬으니 자연스럽게 지방쪽으로 서울.수도권 부동자금이 몰려들 수도 있겠죠.

이러한 물꼬를 터주는 정책이 아니더라도 인플레, 코스피지수 대세상승, 실물경제 회복 등에 따라 그동안 저평가된 지방 부동산은 경제논리에 따라 당연히 재평가받아야 합니다.

부동산 가격 상승은 보통 수십년만에 오는 대세상승때 폭등하기 마련인데 금반 지방 부동산 대세상승은 1991~1992년 이후 실로 20여년만에 오는 대세상승이라 그 폭발력이 대단할 것으로 생각됩니다. 20여년만에 오는 대세상승이 아니라면 최근 부산과 같은 폭등세는 나타나지 않았을 겁니다.

보통 부동산경기 대사이클은 10년마다 한번씩오기 마련인데 1997년 12월, IMF국가비상사태로 지방 부동산은 그야말로 잃어버린 10년이 되었습니다. 2000년대는 서울 및 수도권 부동산 대세상승 시대이였다면 2010년대에는 지방 부동산 대세상승 시대인 것만은 틀림없습니다. 그러고 보면 주식이든 부동산이든 가격 상승에는 다 그만한 이유가 있고 때가 있는 것 같습니다.

필자는 작금의 전국 부동산시장을 한마디로 서울.수도권은 낙폭과대에 따른 기술적 반등, 지방은 대세상승으로 보고 싶군요. 낙폭과대에 따른 반등은 종전 신고가를 뚫지 못함을 말하는 것이고 대세상승은 종전 신고가를 뚫을 수 있슴을 말하는 것이니 그렇게 이해해 주시면 되겠습니다.

2000년대 부터 지금까지 지나온 부동산시장을 쭉 살펴보면 2001~2002년 강남권 재건축, 2003~2005년 강남권 중대형 상승 그리고 2006년 하반기~2008년 상반기는 노도강을 포함한 강북 및 수도권 소외지역의 대세상승이었고 2007년 하반기부터는 부산, 2009년 하반기부터는 대전, 대구, 광주 등의 대세상승이 진행되고 있습니다. 참 그러고 보면 역사적인 지역 부동산 가격 상승 순환장세라고 할 수 있네요.

최근 상담을 받아보면 지방 부동산이 요즘 조금 뜨기 시작하는데 이때 지방 부동산을 팔고 서울 강북권 등 서울 부동산으로 갈아타면 어떠냐고 하시는데 아직도 지방 부동산보다 서울 부동산에 대한 인식이 더 강한 것 같습니다.

그러나 시대에 따라 부동산시장은 급변하고 있습니다. 지방 부동산 대세인 시대에 지방 부동산을 선뜻 팔아 서울 부동산으로 갈아타면 평생 후회할지도 모릅니다.

작금의 지방 부동산 대세를 바라보고 있노라면 참 숲(전국)을 봐야 나무(지역)가 보인다라는 투자 격언을 실감케 합니다. 평소 부동산이든 무엇이든 한쪽으로 지나치게 쏠리는 현상은 좋지않다고 생각하는데 이러한 연유로 필자는 균형감각, 균형발전이라는 말을 즐겨 씁니다.

국토및도시가 균형발전하고 최근에는 부동산시장도 균형감각 시장으로 바뀌고 있군요. 아니 균형감각이라기 보다는 재평가받는 과정이라고 말씀드리는게 더 합리적일 것 같군요.

전체적으로 요약하자면 작금의 지방 부동산 대세상승은 1997년 12월 IMF이후 2005년 하반기~2007년 조선, 철강 등 재래산업 호경기와 2007년, 코스피지수 2000포인트 돌파로 비록 2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기가 있었지만 국가경제가 전반적으로 좋아진 상태이고 2000년대 서울 및 수도권 경제에 이어 2010년대부터는 얼마전 친서민정책으로 지방경제도 나아질 조짐을 보이고 있습니다. 그외 인플레, 작금의 코스피지수 대세상승, 실물경제 회복 등의 요인이 지방 부동산시장을 더욱더 밝게해 주고 있습니다.

10년이면 강산도 변한다고 하는데 지방은 IMF 이후 10년도 넘었으니 대한민국 경제가 살아있는한 지방 경제, 부동산도 좋아져야 한다는건 어찌보면 당연한 것인지도 모릅니다. 이러한 맥락에서 지방 부동산을 생각할 시점이라고 말씀드리고 싶습니다.